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浦东一小区会所游泳池变早教中心 律师:开发商不应擅变

图说:金地湾流域城2期大门。董怡虹 摄 水印图同

  “开发商当初承诺的恒温游泳池竟然变成了海洋球乐园!”家住浦东新区金地湾流域城的王先生表示,业主们购房时最看重的游泳池说关就关,甚至被会所现在的拥有者给填平,一夜之间开出了早教中心。

  业主:游泳池变早教中心 用途岂能说变就变

  5月24日下午,记者在尚博路366弄(金地湾流域城3期)见到了家住此地的吴朝(化名),以及另外两名业主代表王俊杰与魏杰(化名)。见面时,他正忙着与微信维权群内的业主们沟通,商讨下一步的维权措施。记者看到,群内一共有88人,“都是小区业主,还不断有新的人加入。”吴先生告诉记者,会所游泳池被填平,是此次维权行动的导火索。

  家住尚博路518弄(金地湾流域城1期)的魏先生向记者还原了会所的“前世今生”。

图说:过去的会所被改名为“轩红楼”。

  “当初看房时候开发商就以会所内的恒温游泳池作为卖点,让大家参观、体验,”魏先生介绍,“那是还没改名‘轩红楼’,而是叫‘金地Mini茂会所’。一看小区有这么灵的配套,顿觉高档了不少。”从他提供的宣传资料中,可以发现,对于小区内的会所做出了清晰描述——“恒温游泳池、健身房、咖啡吧”,这些成为了对小区品质的保证。据他回忆,从08年开盘入住至今,会所内的游泳池一直是孩子们健身的去处,“游泳是小朋友锻炼身体最好的方式。”而健身房也有不少居民办卡消费。

图说:小区当初的宣传资料上明确指出了,会所内包含恒温游泳池。

  没想到,2016年12月底,该会所贴出一纸公告,上面写道:“本健身会所因经营管理不善,致使无法持续经营,自即日起,内部调整暂停对外营业。”面对此份公告,业主们有些担忧:2016年11月20日,会所曾让办理了健身卡的业主退卡,难道会所的设施将发生变化?

图说:游泳池被填平后变成了“海洋球乐园”,而正上方则“凭空”加了一层。

  担忧变成了现实,2016年12月31日后,会所开始大兴土木,业主发现游泳池被填平了。2017年5月1日,一家名为“聆语堂新爱婴”的早教中心,赫然出现在了原本健身会所的位置,游泳池不见踪影,取而代之的是“海洋球乐园”。记者实地调查后发现,不仅如此,早教中心还在原先游泳池的上方“凭空”加出一层,作为“画室”使用。

  会所用途的变化令业主们议论纷纷,除了一楼的早教中心,原本对外开放的二楼也将业主“拒之门外”,“说是作为公司办公地点,不让居民进去了。”魏先生叹了口气。在与开发商金地经久房地产发展有限公司(下简称“金地经久”)多次交涉后,对方出具了一份《关于要求不得擅自改变湾流域会所结构和用途的函》,其中提及,早在2013年2月,开发商就已将该会所整体卖给了一位姓周的私人老板。“金地经久背着我们把会所给卖了,事先没有任何通知,也没有公示过,当初卖房时的承诺难道是骗人的?”吴先生的话说出了大家的心声。

图说:《关于要求不得擅自改变湾流域会所结构和用途的函》。

  小区会所的用途可以说变就变吗?

  家住尚博路569弄(金地湾流域城1期)的业主,君悦律师事务所见习律师王俊杰认为,根据沪房管规范市【2012】34号文件《关于加强商品住房项目附属会所交易和使用管理的通知》第五条:“会所的经营服务方式和服务功能,房地产开发企业应当与购房人在商品房预(出)售合同正文或者合同附件中约定明确,商品住房销售广告、售楼书等宣传资料中明确会所经营服务方式和服务功能的,房地产开发企业不得擅自改变。”“所以开发商不应擅自改变房屋性质。”他表示。

  三位业主代表强调,维权群内的业主正准备用法律手段保护权益,将会所用途变回原样是大家共同的诉求。

  开发商:转让时曾约定不得擅改用途

  对于业主的说法,开发商金地经久觉得“有些委屈”,其工作人员表示:“会所已按照规划配建完成,我方转让只是变更产权,未改变会所结构及用途。该房屋出售合法合规,且在与乙方协议内有不得改变房屋结构及用途的约定。”

  工作人员还向记者提供了一份会所出售时与对方签订的认购补充协议,其第三条写着:“该房屋仅作为会所使用,乙方不得擅自改变房屋的结构和用途。”她还提到:“该事宜出现后,我方已多次组织沟通会,发过告知函,并向政府管理部门举报,后续将持续举报。”

  对于开发商的回应,业主纷纷表示不能认同,一名业主直言:“金地经久不能做‘甩手掌柜’,明知会所是小区的配套设施,把它卖了以后就对我们不管不顾,这不是一个企业应有的作为。”业主们认为,金地经久同会所老板之间的问题,与其和业主间的纠纷是两码事。

  会所老板:经营状况惨淡 抵押会所为还债

  5月24日下午4点左右,记者拨通了如今会所的经营者周先生的电话,面对记者的提问,周先生反复念叨:“我亏的太惨了,不做不行啊。”

  据他描述,2013年他刚把会所买下,并没改变用途。“经营了几年以后发现,钱没赚到却赔了六百多万,我在外面借了好多钱。”

  周先生对记者“大吐苦水”,表示如今改变会所用途“实属无奈之举”,“会所已经被我抵押出去了。当初借给我钱的人才是如今实际在经营的人,我也只能这样来还钱了。”对于是哪些人在通过会所‘谋利’,周先生并未向记者透露,只是强调,会所经营难以为继,无法顾及到业主们的权益。

  律师观点:开发商涉嫌违约

  记者就此事联系了上海光大律师事务所潘轶律师,他表示,从业主角度来说,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的第三条规定,“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任 ”。如果有证据证明当初的开盘广告中宣传的内容构成买卖房屋的要约行为,那么开发商需要承担违约责任,开发商应给予业主一定的经济赔偿。

  他建议,业主想要维权,应该拿出跟开发商签订的房屋买卖合同或当初的广告宣传材料,基于这些材料判断开发商是否构成违约。购房者在签到购房合同时,应注意保管当时的楼书和售房广告,里面的有些内容也属于购房合同的组成部分,对开发商具有约束力。

  记者也就此事来到了浦东东明路街道湾流域居民委员会,见到了居委会党支部书记徐金妹。

  她告诉记者,街道对此事也十分重视。“在会所改建过程中,街道拆违办就来过四五次,将会所外部的玻璃墙等违建拆除。”同时,她也表示了居委会的“难处”,由于没有执法权,而金地湾流域城2期、3期的业委会也还没有成立,所以联系各方“坐下来”协商,成为了工作的重点。

  “我们希望金地经久、会所老板周先生、还有业主代表能够通过协商解决这一问题,如何在保障业主权益的情况下妥善解决此事,居委会一直在不停地与各方联络。”

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