上海积极开展“类住宅”清理整顿工作 支持购房者依法维护权益

图说：闵行区绿地峰尚汇的商业办公房被二次装修加入插层。新民晚报记者 杨玉红 摄

　　【新民晚报·新民网】为遏制并惩处商办项目开发过程中的违法违规行为，上海积极开展商办项目清理整顿工作。日前，本报记者兵分两路，实地探访了市规土局公布的闵行区绿地峰尚汇、浦江驿优商务广场、嘉定区D9空间、明发商业广场四个近期清理整顿的商业办公项目，发现部分房屋已敲除燃气、排烟、排污等违法搭建管道，并通过政府部门的二次验收。

　　户内燃气、排污等管道被敲除

　　部分“类住宅”整改通过二次验收

　　走进闵行区浦江驿优商务广场一楼，俨然是装修气派、豪华的商务大堂。随着电梯进入二层，就能看到若干套独立房间。走进其中一间，精装修房已经变成毛坯房，厨房间的烟道通道、卫生间的淋浴房、独立卫生间的隔墙、阳台上的生活污水管道都已被敲除。“我们整改的要求，恢复商务办公的原装，去除居住功能。”闵行区规划土地局副局长姚群凤介绍道。“浦江驿优商务广场项目今年年初精装修交付，有100户。”上海复地驿优房地产开发有限公司总经理郑元介绍道，项目从今年4月份开始整改，已经有18户完成整改、并通过有关部门的二次验收，其余业主还在整改、沟通过程中。

　　在附近的绿地峰尚汇项目，记者走进四楼一间未整改的房间，入口就是卫生间、开放式厨房，室内半空还焊上一块钢板，将房间分为上下两层。只要再安装一个楼梯，整间房就可变成复式居住房。“验收人员之前发现墙角有孔洞，得到的解释是方便文件传送。验收结束后，开发商在预留孔洞周围改建排烟管道、煤气管道等生活居住设施。”姚群凤表示，这些项目在验收通过后，在二次装修中存在违法建设行为。绿地峰尚汇项目的开发商上海通盈置业有限公司总经理张炯表示，项目内有500多套房，去年10月向业主移交钥匙。整改将拆除烟道、煤气管道、插层等设施。整改过程中，有关人员还拍照存档，对整改前后的状态进行比对。目前，项目已经有41套整改房屋通过二次验收。

图说：在D9空间项目6层的一户房屋内，一名装修工人正在搭建厕所，而在厕所的一旁，楼梯、二楼插层的底板已经搭建完毕。 新民晚报记者 裘颖琼摄

　　在嘉定，“类住宅”清理整顿工作也在持续进行中。此次被公布的D9空间项目，实属国企光明集团，有7万平方米涉及“类住宅”问题，其中内部插层及分隔的4.5米层高的房型有761套，内部分隔的3.0米层高的房型有702套。部分业主已入住装修。记者在6层的一户房屋内看到，一名装修工人正在搭建厕所，而在厕所的一旁，楼梯、二楼插层的底板已经搭建完毕。嘉定区房屋管理局有关人士表示，对于这种实际用于居住的“类住宅”，将责成开发企业和业主进行整改，拆除违规搭建。未按照规定整改存在插层等违法建筑的，将在房屋登记时予以注记。这也意味被标记“有类住宅前科”的商办楼想要进行再交易，需要街镇开具“无违法”证明，倒逼他们将违法搭建拆除。

　　明发集团上海实业有限公司开发建设的嘉定区明发商业广场项目，去年12月通过竣工规划验收。1月7日，上海全面暂停商业办公项目网签，对“类住宅”项目踩下了“急刹车”。“去年12月29、30日交房。元旦过后，一些小业主就过来装修了。”明发集团上海公司总经理王玮告诉记者，在上海对“类住宅”出台一系列的政策和调控后，他们也积极配合整改。现在，每一台进出的电梯都安装了智能芯片，每一户业主发放2张卡，业主刷卡后物业总控台就能知晓是几号住户，物业将对其跟踪检查，如若发现有违法装修的，要予以劝阻。此外，对于前期已安装的烟管道、上水管，都已请相关职能部门从源头进行切断。

图说：闵行区浦江驿优商业办公房内隔出的卫生间被敲除。 新民晚报记者 杨玉红 摄

　　清理整顿重点是违法违规的开发商

　　支持购房者依法维护权益

　　市住建委主任顾金山表示，“类住宅”项目存在诸多危害：首先，这些项目影响了城市功能布局规划，并通过各种方式规避验收检查；第二，扰乱房地产市场调控，抬高了商办土地的价格；第三，对城市运行安全带来很多隐患，比如说，消防安全设施的标准不相同；第四，影响社会管理，形成了户籍、人口等社会领域的管理盲区；第五，损害购房业主利益，业主不能享受低价的民用水电费，不能解决子女就读等基本民生问题，周边公共配套的设施缺失。

　　“目前，上海‘类住宅’项目有300多个、1700万平方米。本次清理整顿的重点是违法违规的开发商，以维护社会稳定，消除社会管理隐患，维护消费者的利益。部分购房者也是受害者，市住建委支持购房者通过合同、依法维权，甚至可以向开发商要求退房。”顾金山说道。

　　在采访调查中，部分开发商强调自己售出时仅是毛坯房，对房屋进行内部插层及分隔不是他们做的。对此，嘉定区规划和土地管理局副局长周建斌坦言，部分商办楼竣工的时候，按图施工成毛坯房；销售时，以“商住房”概念进行混淆，在装修时又“默许”小业主进行内部插层及分隔，已成为“类住房”的业内潜规则。

　　“在调查中，我们制定了一系列证件清单，包括楼盘策划、广告宣传、项目建设、样板房、楼书等，对各个项目进行清单式取证。值得一提的是，部分开发商引导业主进行违法违规装修，也将开发商作为处罚的主要对象。”市规土局副局长王训国介绍道。

图说：绿地峰尚汇的商业办公房内排烟管道被敲除。新民晚报记者杨玉红摄

　　清理整顿分类施策

　　今后不再审批公寓式办公项目

　　在闵行、嘉定开展“类住宅”清理整顿试点的基础上，上海对“类住宅”项目的清理整顿将分类施策。市住建委副主任马韧表示，第一类是针对已经交付入住的项目，记入上海市房屋交易登记系统，存在插层等违法行为的房源将被限制交易。子女就学、人员户籍、公用配套设施不能参照住宅小区的标准执行。同时，有关部门将加强消防监督管理，消防使用安全责任是开发商和入住业主。第二类是针对已经销售、未入住的项目，上海要求全部整改到位。整改过程中，开发企业作为整改的主体，若积极配合、整改到位，将被减轻处罚；若不配合整改，将被处罚，并被记入工商诚信系统。项目整改完毕后，可以进入市场按照商业办公销售，并鼓励出租。调查显示，开发企业多少存在误导、诱导行为。因此，市住建委鼓励业主根据合同、依法维护个人权益。第三类是针对正在建造施工、未销售的项目，按照要求全部整改到位。项目如果符合一系列要求，为培育租房租赁市场，建议改为只租不售不收的产品。

图说：嘉定区明发商业广场项目燃气管道已被截断 新民晚报记者 裘颖琼 摄

　　王训国表示，为加强长效管理，今后，上海土地出让的办公用地，不再审批公寓式办公项目，明确商业办公项目不能做公寓式办公。针对公寓式酒店项目，也将在土地出让合同进行约定，防止出现新问题。此外，商业办公土地出合同将约定开发商的自持比例和年限，对自持比例以外的部分可交易，以整层为单元进行转让，防止商业办公项目的小分割出售。（新民晚报记者 杨玉红 裘颖琼）