【新民晚报·新民网】昨天,新江湾城一地块再度成为市场的热点,原来,上海市土地交易市场公布《关于中止杨浦区新江湾城N091104单元C1-02(D7)地块出让活动的通知》,叫停即将于明天举行的现场竞价。
杨浦区新江湾城N091104单元C1-02(D7)地块东至江湾城路,南至殷高路规划公共绿地,西至淞沪路公共绿地,北至国泓路清波路。土地面积13.2公顷,容积1.125,建筑面积14.85公顷。地块起始总价40.1725亿元,折合单价27053元/平方米。这也是今年以来起价较高的一幅宅地地块,备受市场关注。
根据网上公告显示,目前,这一地块出让已吸引30人领取申请书,有6人提交了竞买保证金。为何突然中止出让?“此次土地叫停不是因无人竞标被迫中止,而是政府主动叫停。这不得不令人联想到市领导最新表态。”上海中原研究咨询部高级经理龚敏猜想道。
户均247平方米 违背政府调控方向
上周,市委书记韩正在区县、大口党委书记季度工作会议中明确表示,上海作为一座特大型城市,房地产市场发展有自身特点,控制房价是重要调控目标。上海房价已经很高,如果不坚持调控,将影响到上海经济持续平稳健康发展,也会削弱城市的竞争力。同时,他指出必须坚定不移下决心减少经济增长对房地产业的依赖。
韩正直言,当前,上海房地产市场有两大结构性问题:办公用房、商业用房投资增幅过大、保有量过大;中小套型商品住房供应严重不足,特别是市场化新建商品住房的中小套型供需矛盾突出。究其根本原因,是供地不合理,中小套型普通商品住房用地供应明显减少。要抓紧研究制定约束性措施,土地供应量不变,结构必须调整。
“新江湾城这一地块建筑面积14.85万平方米,而对住宅限定套数为600套,即平均单套面积247平方米。这与加大中小套型供应体量形成反差,平均247平方米已大大超过了中小户型的范畴。”龚敏分析道,目前,新江湾城板块住宅均价在4.6万元/平方米。据预测,这一地块单价有可能突破3.5万元/平方米。高地价形成的对未来高房价的预期与政府下一步调控方向不一致,或许是该地块叫停原因之一。
地价仍存普遍“虚高”现象
9月,申城楼市交出一份可喜的成绩单。北京和深圳新建商品住宅成交面积环比分别减少7.4%和29.1%,而上海和广州成交环比增加13.6%和8.2%。
受申城楼市良好表现,本月初,上海两幅土地以高溢价率出让。新城5.18亿元竞得青浦区盈浦街道城中南路东侧地块,溢价191%,楼板价16974元/平方米;松江区泗泾镇SJSB0003单元05-04号地块被同济23.10亿元拿下,溢价71.1%,楼板价20531元/平方米。
龚敏分析道,按照市场周边项目价格进行评估预测,青浦区这一地块最高价格约1.2万元/平方米,而松江区这一地块最高价格约1.65万元/平方米,但最终两幅土地价格远超过市场地价,可见地价存在“虚高”现象。
调整有利于房价调控
对新江湾城地块紧急叫停,上海市土地交易市场解释道,因出让地块开发建设条件需进一步完善,决定中止杨浦区新江湾城N091104单元C1-02(D7)地块出让。待相关开发建设条件调整后,出让人将于近日发布补充公告恢复此次交易活动。
“该地块本身条件也相当不错,低容积率,周边有轨道交通和学校等相关配套。加上近期一线市场土地供应稀缺,开发商买地溢价率普遍较高,对这幅地块竞价的热情会更高。据预测,该地块的出让溢价率有望超过60%。”易居研究院智库中心研究总监严跃进猜测道,有关部门中止此次土地出让后,会对一些出让的条件进行修改。比如加大保障房配建的比例,从5%的水平调高到10%的水平等,可降低土地出让溢价率;另一种重新规划的可能是,增加容积率等方面进行调整,有利于房价调控。
与此同时,日前刚组建的上海市住建委表示,上海将继续坚决执行住房限购、差别化住房税收、信贷等政策措施,加大市场监测,防止炒作,促进本市房地产市场平稳健康发展。(新民晚报记者 杨玉红)
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