业委会自管小区 杨浦长华绿苑获成功

　　【新民晚报·新民网】如今，小区自治是个热门话题，不过，物业也能由业主自治管理？这倒是一桩新鲜事。

　　位于延吉东路140弄和160弄的长华绿苑是个迷你小区，仅230家住户。进入小区，保安热情尽责，地面一尘不染，绿化错落有致，每个车位前都有编号，车辆停放整齐，小区一角还有一个熊猫造型的旧衣物回收箱。谁也想不到，这是一家没有物业公司的小区！业委会委员吴爱琳说：“我们自己管理，也是‘逼上梁山’！”

　　物业公司“抛盘”

　　长华绿苑构成复杂，其中140弄170户，均为商品房，有多层、小高层两种；160弄有60户，均为多层，其中23户为售后公房。由于房屋性质不同，所缴物业费不同，商品房高层物业费是1.1元/平方米，多层为0.58元/平方米；而售后公房的物业费最低每户仅6元一月。不同业主对物业管理的要求也不同。

　　自从2002年进户以来，长华绿苑先后由3家物业公司管理。业主对物业公司很不满意，楼道灯坏了没人修；保安不尽责，入室盗窃案2009年发生一起，2010年发生2起，放在门口的皮鞋也经常失窃；物业费收缴率只有60%。2010年底，物业公司表示入不敷出，物业费要上涨，但业主们不同意，物业便“抛盘”走人了。当时，业委会一下子“抓狂”了，四处寻找其他公司，但由于物业费低、小区太小，无利可图，没有物业愿“接盘”。在这种情况下，业委会研究了相关法规，《物权法》明确规定：小区物业可以托管，也可以自治管理。于是，业委会召开了业主大会，90%的业主同意自己管理。

　　业委会自管小区

　　于是，长华绿苑2011年1月起开始了自治管理。自己管怎么管？能管得好吗？收支能平衡吗？业委会在长白街道的指导和支持下摸着石头过河。街道市政科长胡卫东介绍说，长华绿苑的业委会成员中有4名党员。“班长”王惠根以前是副厂长，懂工程和设备；黄矛平熟悉电气和水泵等维修；吴爱琳当出纳；“笔头好”的委员写材料、发通知。渐渐地，一套制度建立起来了：聘用8名保安、2名保洁、1名维修工，日常管理实施“经理负责制”，即请一位有资质的退休物业经理负责，每月支付工资2000元；聘请一位兼职财务，这位财务也是业主，只领取200元津贴。还成立了绿化、卫生、设备维护、治安几个志愿小组。

　　记者在长华绿苑业委会看到，《业委会收支汇总表》《物管处收支汇总表》全部“煞清”，定期向业主公布。“我们还组成了一个监事委，每个楼组出一位代表，共13人组成，监督业委会的工作。”吴爱琳说。长白二村第一居民区党总支书记严沪生也是监事委成员。为了管好小区，业委会精打细算，动足了脑筋：小区南门安装了电控门，花费2万元，可省下一个人员开支；他们给保安的工资比周边小区高100元，还给保安室装了空调；每月收缴的物业费近2万元，支付工资和加班费还有缺口，就将停车费等公益收入补充进来。3年下来，小区结余资金20余万元，去年结余的10万元作为公益基金，按楼组面积充实到维修基金中。3年来小区未发生一起入室盗窃案，物业费收缴率达到99.9%。

　　如今，小区被评为市文明小区、市安全小区和节水型小区，还被列入垃圾分类首批试点小区。

　　广泛复制不容易

　　一个不容忽视的现象是：实施物业自治的小区正不断增多。目前仅杨浦区就有27个物业自治小区，闸北区有15个。记者从杨浦区房地局了解到，一些老旧小区由于“先天不足”，基础设施老化，居民户数较少，物业管理费较低，导致物业公司难以经营，“抛盘”时有发生，小区物业管理陷入“真空”状态。

　　那么，长华绿苑这样的自治模式，能否在其他小区复制呢？记者发现，其实还是很难。

　　位于世界路上的一个小区同样进行自治管理，就处于非常艰难的境地。小区于1995年开发，总户数323户，当初业主买房时，开放商及业主的维修基金均未筹集，小区的物业一直由开发单位的物业部在管理，许多小区业主从入户起就拒绝缴纳物业管理费。十多年来，小区年久失修，房屋渗漏、道路破损、水管破裂、水泵不能正常运行。小区业委会2009年成立。从2011年12月起，物业公司撤退。在不得已的情况下，小区实施物业自治管理，房屋的应急维修由杨浦区房屋应急中心暂时帮助解决。由于许多业主依然不愿缴纳物业费，业委会向开发商催讨维修资金无果，自治陷入僵局。

　　很多难题需解决

　　物业自治还有很多难题需要解决。首先，业委会成员毕竟不是物业管理专业人员；其次是风险问题。保安、保洁人员没有所属公司，直接和业委会签订劳动合同，万一出了意外，赔偿怎么办？业委会毕竟不是企业，难以承受各类风险。

　　时下，一个越来越严峻的问题是，随着房龄的增长，一些新小区也逐渐变成老小区，维修支出不断增多，加上物业人力成本每年都在上升，而物业费不能年年上涨，被“抛盘”的小区将越来越多。如果光靠政府出手“救市”，是不可能的。小区自治可谓另辟蹊径。这条路能否走得顺畅？还需要政府和社会共同来探讨这个课题，设法破解其中的政策法规难题。（本报记者 邵宁）