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戴德梁行发布第三季度研究数据:写字楼市场面对新机遇

  全球知名的房地产服务商戴德梁行,昨日在上海举行2016年第三季度媒体发布会,发布会围绕上海写字楼市场、工业物流市场、大宗交易投资市场以及海外投资市场进行了最新数据发布,对几大市场的发展现状及未来趋势等进行了详细解读。

  写字楼市场:Co Working联合兴起带来新机遇

  戴德梁行最新数据显示,截至今年第三季度,上海写字楼销售市场出现井喷式放量,散售市场重新升温,租赁市场写字楼空置率反之上升。

  随着营改增等政策的出台,截至今年第三季度,上海写字楼销售市场总成交量约为114万平方米,其中大宗成交17宗共37.5万平方米,以内资大型金融或生产制造类企业为主;散售市场成交76.5万平方米,以小独栋办公的成交为主,集中于大虹桥、市北园区等新兴商务区。可以看出,品牌制造业、金融和科技行业的大面积购买需求持续活跃,小独栋产品受市场追捧。

  反观租赁市场, 2015年P2P公司是“力挺”上海写字楼市场的引擎之一,金融租户超过10%来自P2P公司,但是随着新型金融的大规模倒闭,互联网金融类企业大量退租,截至今年第三季度,金融类占比由34%降至29%,而写字楼供应保持持续增加,从而导致截至今年第三季度上海市的甲级写字楼的空置率上升至11%。

  戴德梁行董事、中国区写字楼部主管沈洁表示,未来几年内,浦东、闵行、徐汇滨江等新兴商务区将成为供应热点板块,预计5年内新增供应预计842万平方米。

  围绕上海写字楼市场未来发展,沈洁分析,从供给来说,写字楼产品更新迭代,上海内中环办公土地供应逐年下降,根据《上海市城市总体规划(2016-2040)》中提出的“以存量用地的更新利用来满足城市未来发展的空间需求”,未来上海需要通过全新定位及翻新改善,更新盘活现有的土地资源,比如原陈旧写字楼升级改造,中心区遗留下的工业用地或厂房进行翻修改建,部分经营条件不好的商业,若其各工程条件符合办公形态,可改建为创意办公形式等。

  从需求端来说,自2014年国务院总理李克强多次呼吁推动大众创业以来,以互联网、现代服务业为代表的新兴行业存在巨大的市场空间,一线城市中心租金较高,而大量创业者需要价格低廉、交通便利、品质有保证又有浓郁创业氛围的办公场所,于是Co Working联合办公迅速兴起并冲击着传统办公模式,传统办公模式也可抓住机遇,从产品更注重人性化需求,开放式办公空间、丰富的商业生态搭配等方面进行积极转型。目前,联合办公在上海发展相对较快,主要集中于静安、黄浦、徐汇等核心商务区。

  物流资本快速发展 资本市场渠道多样化

  物流资产是企业生产和百姓生活所必需的独特的功能性房地产资产,具有功能单一,易于管理和实现标准化,用户替代性强,闲置风险小,开发投资回报期长等特征。

  随着电商等市场的普及,物流的重要性日益为广大企业所认知,物流资产频繁地与资本市场对接,也形成了几种不同的渠道。在第三季度媒体发布会上,戴德梁行董事、华东区产业地产部主管单宇迪对几大渠道进行介绍。

  IPO(Initial Public Offerings)是大众了解最为广泛的渠道,其本质就是持有物流资产的公司的证券化,国内第一例物流地产赴港IPO就是中国物流资产(宇培集团)。中国物流资产控股有限公司是宇培集团在境外的控股公司。在中国物流资产的招股说明书对于募集资金使用用途的分析中,发售所得款项净额32.49亿港元,其中15.2%将用作开发新的物流园项目;38.7%用作购买Seed Holding II价值1.61亿美元(含税)的股权;41.1%用于偿还部分来自Credit Suisse Singapore不超过3亿美元的信贷融资;余下所得款项净额不超过5%将用作拨付公司的营运资金及其他一般公司用途。可见,所有的募集资金都将直接或间接地投入到新一轮的设施开发管理过程中去,做大资产价值,给投资者更高的回报。

  REITs (Real Estate Investment Trusts)房地产信托投资基金也是大众听闻较多的方式之一,本质上是就是收益稳定的不动产资产的证券化,典型的REITs以公募为主,不以结构化为特征。国内第一例权益型物流地产类REITs,就是中信华夏苏宁云享资产支持专项计划。该计划以苏宁云商集团股份有限公司所拥有的,位于包头、青岛、南昌、成都、无锡及广州六个重点城市中的高新区域成熟的物流园区为目标物业。总建筑面积为397,227.35平方米。发行总规模为18.47亿元,分别设立优先级、权益级两级产品。其中优先级发行规模为12亿元,中诚信给予AAA的信用评级,发行利率4.0%;权益级发行规模为6.47亿元,为投资型产品,不设预期收益率。

  除此以外,物流资产在资本市场还有ABS (Asset-Backed Securities)和产业基金两种渠道。ABS就是资产抵押债券,以房地产资产的组合作为抵押担保而发行的债券,产业基金就是风险投资基金(VC)和私募股权投资基金,指向具有高增长潜力的未上市物流地产企业进行股权或准股权投资,以小规模或者初创期的资产(包)为目标。

  围绕物流资产在资本市场未来的发展,单宇迪在发布会上表示,未来国内REITS将会加速放开,国内外IPO的选择差异化,国企、央企成为亮点,形式、方式的进一步多样化,加速金融产品的多样化。

  大宗交易投资市场:上海持续稳定 海外异常火热

  今年,上海房地产投资市场情况良好,成交金额持续稳定。截至目前,主要大宗物业投资成交包括北岸长风E\G、东海商业中心、尚滨江、SOHO世纪广场在内,2016年上半年成交184亿,境外买家占比24%,境内买家占比76%,预计全年度将达到700亿,平均净收益率3%。

  戴德梁行中国区投资及顾问服务部董事总经理叶建成分析认为,房地产投资市场良好,主要归结于几个方面,一是货币宽松、利率下调、人民币贬值的宏观环境;二是新一代保险买家的进入;三是投资公司因为保值、资产配置和资产证券化等收购原因入市,让上海房地产投资市场火热的原因。

  相对于国内较为平稳的大宗交易投资市场,今年海外投资市场异常火爆。最新数据显示,截至2016年8月31日,今年中国海外地产投资额创下新高,累计235亿美元,已逼近去年全年257亿的总交易额。戴德梁行大中华区研究部董事总经理 James Shepherd分析认为,这主要是国内市场可售优质物业资源紧缺和国际市场回暖所致。

  James Shepherd认为,国内市场随着北上广深几大一线城市可售优质物业日益稀缺,加上核心物业资产回报率的不断缩减,越来越多的中国投资者开始去海外寻求稳定的投资机会。

  从国际市场来看,市场对人民币贬值的预期,伴随着国外市场如英、美两地较低的借贷成本,促成了国内投资者去外海投资。比如今年美国的经济复苏就吸引了国内大批投资者的关注,在今年前8个月内,中国在美国的投资额就预计占其全球投资总额的57%; 而“英退欧”让中国投资者看到机遇,在部分英国房地产基金公司对“英退欧”带来的不确定性并出售资产时,一些中国投资者认为这是一个投资英国的好机会,比如以稳定收益著称的伦敦写字楼市场;另外,一些利好政策如“一带一路”等,也促使众多中国机构和企业踊跃投资海外物业。

  在越来越多投资者“走出去”的当下以及处于分散投资风险的考量,James Shepherd预测,中国对外投资在未来将会继续保持增长,而投资者较为青睐的市场,仍然是美国、英国、澳大利亚、德国以及法国等成熟市场。

 

  

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